En los últimos años el incremento del precio de la vivienda en Madrid, tanto en alquiler como de compra, ha supuesto que surja un nuevo espacio en los edificios para usarse como vivienda: el local comercial para cambio de uso.

En 2015 el ayuntamiento de Madrid autorizó 778 transformaciones de locales a vivienda, y desde entonces estos números han ido incrementándose.

Para poder hacer uso de estos locales comerciales como viviendas, es necesario un proceso técnico y administrativo que vamos a explicar a continuación.

En primer lugar, estos cambios de uso están contemplados en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid del 1997. Esto quiere decir que sí que son posibles, sin embargo, el local tiene que cumplir una serie de características exigidas por ley. (Artículo 7.3.3 Vivienda exterior N-2):

  • Lo primero que tiene que cumplir el local es que en ese edificio las ordenanzas urbanas permitan el uso residencial. Normalmente si es un edificio de viviendas con locales comerciales en planta baja, el uso residencial está permitido.
  • La vivienda tiene que tener la condición de EXTERIOR, es decir, tiene que tener fachada sobre vía pública.
  • La vivienda no podrá situarse en sótanos o semisótanos, si el local tiene un sótano, este no podrá destinarse a estancias habitables como dormitorios.
  • Condición higiénica (1). La fachada tiene que tener una longitud mayor a 3 metros, en la que exista al menos un hueco (ventana) de una pieza habitable. Esta “pieza habitable” que puede ser el dormitorio o sino hay separación entre estancias, toda la vivienda, tiene que tener al menos una ventana.
  • Esta pieza habitable o dormitorio tendrá una superficie mínima de 12m2.
  • Condición higiénica (2). El hueco de esta pieza tiene que recaer sobre vía pública o espacio libre público (sobre la calle). Tiene que tener una superficie igual o superior al 12% de la superficie útil de la pieza (si el dormitorio es de 12m2, la ventana tendrá que ser como mínimo de 1,2m x 1,2m) y poder abrirse al menos en una superficie del 8%.
  • Condición de seguridad. La vivienda tiene que cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad que en materia de prevención de incendios, determine la normativa sectorial aplicable. Esto quiere decir que al redactar el proyecto de cambio de uso de local comercial a vivienda, tendremos que cumplir con unos requisitos de seguridad que establece el Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • La nueva fachada de la vivienda, según el artículo 6.10.3 de las Normas Urbanísticas; tendrá que proyectarse de forma que la actuación sea coherente con la fachada del resto del edificio.
  • Superficie útil mínima de 38m2. Una vivienda mínima es aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo. En el caso de que no exista separación entre las estancias, lo que comúnmente conocemos como estudio, esta superficie podrá reducirse hasta los 25m2.
  • La cocina al ser donde se producen gases de combustión al cocinar, tendrá una salida de humos independiente. Si no es posible disponer de una salida de humos, se tendrá que usar una campana extractora de filtro de carbono.
  • El tendedero es OPCIONAL.
  • La altura libre tiene que ser de 250cm al menos en un 75% de su superficie, pudiéndose reducir a 220cm en el resto.
  • La puerta de acceso a la vivienda tendrá que tener unas dimensiones mínimas de 203cm x 82,5cm.
  • Las puertas de paso interiores de la vivienda tendrán una dimensión mínima de 203cm x 72,5cm salvo la del baño que podrá ser de 203cm x 62,5cm.
  • El pasillo tendrá como mínimo una anchura de 85cm.
  • La ventilación de las piezas no habitables como aseos, despensas, trasteros, locales de instalaciones, etc, podrá resolverse mediante ventilación natura directa o conducida, o mediante ventilación forzada.

Aparte de cumplir con todas estas características que nosotros en Intenso Madrid comprobaremos in situ, estudiaremos si el local se ajusta la legislación y emitiremos un informe de viabilidad en el cual diremos si su local es apto para este cambio de uso.

Después de este informe, redactaremos el Proyecto de cambio de uso de local comercial a vivienda, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y se lo entregaremos para que con nuestro asesoramiento solicite la licencia de obras.

Una vez concluidas las obras, un técnico del ayuntamiento de Madrid comprobará que la vivienda se ajusta al proyecto redactado y a la normativa, tras esto, ya podrás solicitar la licencia de primera ocupación y escriturar ante notario el cambio de uso.

Si tienes un local y estás pensando en hacer una vivienda, en Intenso Madrid, te ayudaremos en todo el proceso con un asesoramiento personalizado para resolver todas tu dudas.

Posted by:intensomadrid

Iván Samaniego. Arquitecto en Madrid. Intenso Arquitectura.

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